Preparación del expediente de crédito

Recaudos a presentar:

En esta sección vamos a empezar a conformar el expediente de crédito que conjuntamente con la planilla de la solicitud, presentaremos al banco para su análisis.

Es importante destacar que el éxito en la aprobación de nuestro crédito radicará fundamentalmente en la oportuna y adecuada presentación de los documentos que conforman el expediente.

El legajo que vamos a preparar estará compuesto por cuatro partes y deben ser presentados tanto para Créditos FAOV como para CHO:

  1. Documentos del Solicitante y Cosolicitantes
  2. Documentos Económicos
  3. Documentos del inmueble a comprar
  4. Documentos Personales de los Vendedores

A continuación analizaremos cada uno de estos rubros:

 

DOCUMENTOS PERSONALES DEL SOLICITANTE Y COSOLICITANTES

  • Ser venezolano, mayor de edad. En caso de extranjeros, tener residencia legal.
  • Declarar el ingreso total mensual.
  • Ser cotizante activo y solvente de los respectivos fondos y tener doce meses de cotizaciones continuas o no.
  • El ingreso en el caso de trabajadores dependientes será salario integral, pudiendo incluir cualquier otro ingreso adicional demostrable que no sea ocasional y que no corresponda a cesta ticket o tarjeta electrónica de alimentación. Los ingresos adicionales que demuestren deberán cumplir con una regularidad mínima de 12 meses consecutivos al momento de solicitar el crédito.
  • En el caso de ingresos por cuenta propia o sean accionistas, el ingreso total mensual demostrable será el ingreso que de forma económicamente equivalente a la regularidad de un salario integral mensual, resulten demostrables a través de Certificación de Ingresos y Balance Personal firmado por un contador público colegiado, equivalentes al declarado como base de cálculo de los aportes al FAVV.
  • En el caso de que los empleadores no se encuentren al día con los aportes, los solicitantes deberán incorporar a la solicitud de crédito copia de la denuncia interpuesta ante el BANAVIH.
  • No ser propietario ni copropietario de vivienda principal. Excepción:
    • Quienes hayan firmado opción de compra-venta de su vivienda principal con la intención de adquirir una nueva.
    • Quienes posean derechos sobre una vivienda como consecuencia de liquidación de la comunidad conyugal o concubinaria, por separación de bienes en caso de divorcio o posean derechos sucesorales o derechos como cosolicitantes de créditos, siempre y cuando el aspirante al crédito para la adquisición del referido inmueble como vivienda principal, manifieste que la habitará con su familia. En el caso de excónyuge o exconcubino , éste podrá acceder a un nuevo crédito siempre que demuestre que no mantiene derechos de la vivienda anterior, como consecuencia de la liquidación de la comunidad conyugal o concubinaria.
    • En los casos de que hayan efectuado la cesión del crédito podrán acceder a un nuevo crédito para la adquisición de vivienda principal, de conformidad con lo establecido en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.
    • En el caso de que sean víctimas de catástrofes naturales, calamidades públicas u otros similares que conlleve la pérdida de la vivienda, debidamente comprobado mediante certificación emitida por autoridad competente.
  • Planilla de Solicitud de Crédito y Subsidio Directo Habitacional (Si aplica), debidamente llenadas y firmadas.
  • Cédula de Identidad legible y vigente.
  • En el caso de que el estado civil indicado en la cédula sea distinto al declarado deberá presentar documento legal que lo justifique.
  • Acta de matrimonio o constancia de concubinato.
  • Registro de Información Fiscal (RIF).
  • Declaración Jurada Simple, firmada y estampada en ella sus huellas dactilares, en la que expresen que no son propietarios ni copropietarios de vivienda principal y que habitarán la vivienda principal que se disponen a adquirir. (Ver Anexo)
  • Consignar fotocopia de la opción de compra-venta si tienen una vivienda principal así como declaración judicial de liquidación de comunidad conyugal o concubinaria, declaración judicial de separación de bienes o declaración sucesoral, según sea el caso.
  • Constancia de inscripción en el Registro Nacional de Vivienda, en el caso de que opten por una vivienda nueva perteneciente a los desarrollos habitacionales construidos en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela.
  • Constancia de apertura de cuenta bancaria.

 

SI NO TIENE EL RIF

Procedimiento para solicitarlo:

Inscripción y Actualización de Datos:

La solicitud de inscripción en el RIF o cualquier modificación, deberá realizarse a través del portar fiscal http://www.seniat.gob.ve, accediendo al Menú “Sistema en Línea” y seleccionando la opción “Inscripción de RIF” o ingresar al sistema con su usuario y clave. A través de esta opción, se emite el formulario que deberá ser presentado ante el SENIAT con los recaudos respectivos.

Requisitos para la Inscripción en el RIF:

  • Formulario de inscripción emitido por el Sistema.
  • Original y copia del la Cédula de Identidad.
  • Original y copia del documento probatorio del domicilio fiscal(recibo o factura de servicios básicos, contrato de alquiler, etc.).
  • Documento probatorio de las cargas familiares:
  • Cédula de Identidad.
  • Acta de Matrimonio o Constancia de Concubinato.
  • Constancia de estudio o de incapacidad para el trabajo, para los descendientes mayores de edad y menores de 25 años.

En casos de que la documentación no sea presentada por el interesado, deberá acompañarse autorización mecanografiada, con copia de la Cédula de Identidad del autorizado.

 

DOCUMENTOS ECONÓMICOS

 

Son los recaudos que soportan los ingresos de los solicitantes del crédito.

A través de estos documentos, el banco determina la capacidad de pago y el monto máximo de la hipoteca.

De acuerdo a la fuente del ingreso, se deben presentar determinados documentos, ya sea que el solicitante tenga ingresos provenientes del trabajo asalariado, por cuenta propia o dueño de empresa.

Dependiendo de su caso, presentará los documentos mostrados más abajo.

 

Trabajador Dependiente:

  • Original de Constancia de Trabajo. Con fecha de emisión no mayor a 3 meses. Indicar: nombre, apellido, cargo, antigüedad, salario integral, dirección y teléfono del trabajador y número de RIF y sello húmedo de la empresa.
  • Balance Personal.
  • Recibos de pagos de nómina y estados de cuentas bancarios de los últimos 3 meses.
  • Declaración de ISLR del último ejercicio fiscal, si aplica.

Trabajador Independiente:

  • Declaración jurada de ingresos con sus respectivos soportes.
  • Balance Personal.
  • Declaración de ISLR del último ejercicio fiscal, si aplica.
  • Constancia de estar inscrito en FAVV y de estar activo y solvente en sus aportes.

Empresa Propia:

  • RIF de la empresa.
  • Documento constitutivo de la empresa, sus modificaciones y Acta de Asamblea de designación de la Junta Directiva vigente.
  • Referencias bancarias de la empresa.
  • Balance General Estado de Resultados de los 2 últimos años de la empresa , firmado por contador público colegiado.
  • Balance Personal.
  • Declaración de ISLR del último ejercicio fiscal de la empresa y del solicitante y cosolicitantes.
  • Estados de Cuentas Bancaria de la empresa y solicitante y cosolicitantes, de los últimos 3 meses.
  • Constancia personal como de la empresa de estar inscrito en FAOV y que se encuentra activo y solvente en sus aportes.                                   

 

DOCUMENTOS DEL INMUEBLE A COMPRAR

  • Copia simple del documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado. Si pertenece a una sucesión, presentar la declaración sucesoral.
  • Copia del documento de condominio (si el inmueble a comprar es un apartamento) o parcelamiento (Si es una casa), según sea el caso, debidamente registrado en el que se aprecien los sellos y notas del mismo.
  • Copia simple del documento de opción de compra-venta a vista del original, vigente por un mínimo de 90 días prorrogable por 30 días. Éste deberá ser consignado ante el banco dentro de los 7 días hábiles siguientes a la fecha de su firma o autenticación con todos los recaudos de la solicitud del crédito.
  • En el caso de que el documento de opción a compra-venta corresponda a una pre-venta de un inmueble, la regulación aplicable será la que establezca el Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat.
  • En el caso que la opción a compra-venta corresponda a un inmueble ya construido, el contrato debe establecer un precio de venta fijo.
  • Certificación de gravámenes sobre el inmueble que comprenda un período no inferior a los 10 últimos años, con fecha de emisión no mayor a 30 días continuos a la fecha de presentación de los documentos. En el caso de que el inmueble esté hipotecado, deberá constar la liberación de la hipoteca en el documento de venta a protocolizar. Este documento lo debe solicitar el vendedor en el Registro Público perteneciente a la jurisdicción donde esté ubicado el inmueble.
  • Permiso de habitabilidad de viviendas nuevas.
  • Avalúo del inmueble con fecha de emisión no mayor de 90 días, realizado por un perito valuador registrado en la Superintendencia de las Instituciones Del Sector Bancario que pertenezca al operador financiero, el costo del avalúo será imputable a los gastos administrativos.
  • Solvencia municipal del impuesto de inmuebles urbanos vigente. Se solicita en la Alcaldía donde se encuentre el inmueble.
  • Ficha catastral. Se solicita en la Alcaldía donde esté el inmueble.

 

Contratos de Opción de Compra Venta

 

En los contratos que tengan por objeto la adquisición de vivienda principal suscritos o a suscribirse por los sujetos compradores en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero basados en la aplicación de cláusulas penales cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del documento de propiedad.

No se considera responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. Por ejemplo, si es el retardo en la firma de compra se debe a que los recursos no han sido otorgados, siendo responsabilidad del banco o Banavih, el vendedor no puede rescindir el contrato unilateralmente, ya que la no realización del negocio se debe a un tercero.

En los contratos de opción de compra, oferta de venta que tengan como finalidad la adquisición de una vivienda principal, se considerarán cláusulas excesivas o exorbitantes, aquellas que prevean la retención o pérdida de más del 10% del monto otorgado por el adquiriente de la vivienda.

Solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier medida que conlleve la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes, cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona.

El Banavih remitirá a las instituciones financieras el modelo de documento de opción a compra que deben suscribir los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat para poder acceder a créditos hipotecarios con recursos FAOV.

Banavih recibirá las denuncias que tengan que ver con esta resolución.

En el caso de que transcurran más de cuatro meses y la firma no se ha realizado imputable al ente financiero, el vendedor no puede rescindir el contrato. Solo podrá anular la negociación si es por culpa del comprador, bien sea porque no aportó los documentos a tiempo, bien sea por presentar morosidad en su historia crediticia, etc., por lo que al ser denegada la operación, entonces si procedería la aplicar la cláusula penal del contrato de opción de compra venta.

Si al momento de firmar la opción de compra venta, Banavih no ha remitido a los bancos el modelo de contrato de opción de compra, asegúrate de introducir dentro de las cláusulas del contrato, estos lineamientos.

Si el vendedor aplica la cláusula penal y anula la venta, puede hacer la denuncia en INDEPABIS y en BANAVIH.

 

DUMENTOS DE LOS VENDEDORES

 

  • Si son personas naturales, deben consignar lo siguiente:
    • Cédula de identidad legible y vigente.
    • RIF vigente.
    • Si el estado civil indicado en la cédula sea distinto al declarado, deberá presentar copia y original del documento legal que lo justifique al momento de presentar la solicitud.
  • Si son personas jurídicas:
    • RIF de la empresa y de los representantes legales (legibles y vigentes).
    • Acta constitutiva y Estatutos Sociales con todas sus modificaciones.
    • Acta de Asamblea de designación de junta directiva vigente.
    • Cédula de identidad de los representantes, vigentes.

12 thoughts on “Preparación del expediente de crédito

  1. EXCELENTE INFORMACION, MUY BIEN DETALLADA, MUCHISIMAS GRACIAS. CUALQUIER OTRA INFORMACION ADICIONAL SE LO VOY AGRADECER

    1. Mi hermano y mi persona vivimos en una casa materna. mi hermano en la planta de arriba con su esposa e hija (anexo) y yo con mi esposa y mis dos bebés abajo. Iniciando el año 2017, mi madre quiere vender la casa e irse a vivir en otro estado. Todo esto producto de la inseguridad y la situación actual. Mi pregunta tiene que ver, si mi hermano y yo podemos optar a un crédito Faov recursos propios y comprar la casa, ya que mi mamá justifica que habitará en otra vivienda si logra la venta… Mi mamá actualizando la documentación, tiene una clausula de liberación de Inavi donde permite que nosotros podemos comprar. Agradezco cualquier información Gracias

  2. Gracias amigo, voy a seguir tus pasos, estoy necesitado de vivienda y no me han adjudicado todavia desde el 2011 que me registre en la GMVV. Seguire la informacion que publicas porque estoy seguro me servira de mucho. Hasta el luego.

  3. Buenas tardes mi esposo y yo ganamos sueldo minimo ambos estamos solvente por nuestras empresas podemos optar para estos créditos ????????????????

  4. mi el mano tiene un edificio con varios apartamentos que el alquila. pero todo el edificio esta a su nombre y el quiere venderme uno de los apartamentos como ago para separar el apartamento de los documentos del edificio para octar por el crédito avitasional

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