Elementos del crédito hipotecario

Las preguntas que nos hacemos regularmente a la hora de solicitar un crédito tienen que ver con estos elementos:

 

¿Cuánto es el monto del crédito que puedo solicitar?

¿Cuál es el plazo para pagar la hipoteca?

¿Qué tipo de interés se me aplicará?

¿Cuál es la cuota mensual que tengo que pagar?

¿Puedo obtener el 100% del precio de la vivienda?

¿Tengo que dar inicial?

¿Puedo solicitar el beneficio del Subsidio Habitacional?

¿Puedo perder el dinero entregado en la opción de compra venta?

¿Qué documentos debo presentar?

 

Para ello, vamos a dividir las condiciones si se trata de un crédito FAOV o un crédito CHO.

 

Crédito con Recursos FAOV.

 

Monto del Crédito:

 

Los créditos destinados a la adquisición de vivienda principal que se otorguen con los recursos provenientes FAOV/FAVV y no podrán exceder de Bs. 500.000, independiente del ingreso familiar.

Los créditos se otorgarán a quienes no hayan recibido durante los últimos cinco años, recursos de esta misma fuente.

El subsidio directo habitacional será otorgado a las familias que lo soliciten en los créditos para la adquisición de vivienda principal, cuyo valor de venta no supere Bs. 578.000, lo cual debe estar conforme al avalúo practicado, cuya diferencia no puede exceder de un 10% entre el precio de venta y el monto del avalúo.

 

En este caso, si cumple con los requisitos para obtener el subsidio pero la vivienda tiene un precio mayor a Bs. 578.000, no podrá beneficiarse de esta ayuda.

 

CÁLCULO DEL MONTO DE LA HIPOTECA:

 

A los efectos de determinar el crédito correspondiente, se deberá tomar en cuenta las condiciones de acuerdo a lo siguiente:

 

INTERÉS:

 

En Gaceta Oficial Nº 40136 del 26 de marzo de 2013 fueron publicados los tipos de interés social.

Salario Mínimo Mensual Tasa de Interés
Hasta 4 SM 4,66 %  
4 SM y 6 SM 6,66 %  
6 SM y 8 SM 8,66 %  
8 SM y 15 SM 10,66 %  

Estas tasas de interés son aplicable a los créditos otorgados con recursos provenientes de los fondos de vivienda, así como con recursos propios de los bancos.

CUOTA MÁXIMA:

 

Las cuotas mensuales máximas para el pago de los préstamos hipotecarios no superarán el 35% del ingreso integral total familiar mensual ni menor al 10% de éste.

 

PLAZO DE AMORTIZACIÓN:

 

Los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda principal podrán concederse por un plazo máximo de 30 años.

 

Con estas variables, y tomando en cuenta el ingreso familiar se procede a determinar cuanto es el crédito hipotecario.

 

Es obligación del operador financiero en la oportunidad de protocolización del documento de crédito, suministrar al beneficiario una copia del documento de Condiciones, Términos y Cobertura de Riesgos amparados por el Fondo de Garantía.

Hipoteca al 100% del Valor del Inmueble

Podrán ser otorgados los créditos hasta por el 100% de la solicitud, conforme al valor que resulte del avalúo que se practique al inmueble y de acuerdo al ingreso integral total familiar mensual.

Ahora bien,  ¿quiere decir esto que si una persona  o grupo familiar manifiesta su intención de obtener una vivienda sin importar el precio de compra lo puede solicitar?

La respuesta a esta interrogante viene dada cuando se menciona la capacidad de pago.

La capacidad de pago es el porcentaje del ingreso que perciba el solicitante y cosolicitantes para atender la cuota financiera.

Según las normas en esta materia, lo máximo que se puede destinar para pagar la cuota mensual de la hipoteca es de un 35% del ingreso, con lo cual, se debe ajustar el monto a solicitar a esta variable.

Veamos un ejemplo.

Un grupo familiar gana  Bs. 6.000 y manifiesta su intención de comprar una vivienda cuyo precio  es de Bs. 500.000. ¿Tiene la capacidad de pago de este préstamo?

En primer lugar, solo pueden destinar al pago el 35% del ingreso, que en este ejemplo sería: 6000 x 35% = 2.100 que es lo máximo que pueden comprometer para el pago mensual de la hipoteca.

En segundo lugar, si solamente pueden disponer para el pago de la hipoteca, Bs. 2.100, ¿cuánto sería el crédito hipotecario? Utilizando una calculadora hipotecaria nos indica que una persona que gana Bs. 6.000 puede solicitar un crédito máximo de Bs. 406.790 a 30 años con una tasa de interés del 4,66%,  destinado un monto de Bs. 2.100 para pagar la  cuota mensual.

En este ejemplo podemos ver que su capacidad de pago le permite un crédito de Bs. 406.790 y no de Bs. 500.000 que era a lo que aspiraba. Si quiere comprar la vivienda, tendrá que aportar la diferencia, es decir, Bs. 93.210 para que se haga efectiva la adquisición.

Entonces, ¿podemos solicitar el crédito al 100% del precio del inmueble sin dar inicial?

Todo depende de su capacidad de pago.

En el ejemplo anterior, si el solicitante quiere comprar una vivienda con un precio de Bs. 400.000, como está dentro de su capacidad de pago, puede obtener el 100%.

Subsidio Directo Habitacional:

 

  • Será otorgado a familias compuestas por 2 o más personas unidos en vínculo de consanguinidad hasta el cuarto grado y hasta el segundo grado por afinidad. En este caso, la norma si establece taxativamente que el subsidio se otorga a familias compuestas por dos o más miembros.
  • Quienes accedan por primera a un crédito para adquisición.
  • Que no hayan  obtenido el subsidio anteriormente.
  • No serán acreedores del subsidio quienes vendan su vivienda principal para compra otra.
  • La solicitud del Subsidio se hará directamente ante el Banavih vía electrónica a través del sistema en línea.
  • Hasta tanto el sistema en línea no se encuentre operativo, los usuarios deberán efectuar las solicitudes del subsidio por escrito ante el operador financiero.
  • El precio de la vivienda no debe superar Bs. 578.000.
  • Se aplicará como complemento del crédito una vez agotada la capacidad de pago del grupo familiar.
  • Se aplicará al 100% para quienes ganen menos de 1 salario mínimo al mes de forma temporal destinada a viviendas construidas por el sector público. El precio de la vivienda no debe superar el monto de Bs. 360.000.

 

 

En el siguiente apartado determinaremos, con ayuda del simulador de crédito, el monto de la hipoteca, tomando en cuenta todas la variables que hemos mencionado.

15 thoughts on “Elementos del crédito hipotecario

    1. No hay un lapso establecido para el aumento y publicación, no hay obligación legal de aumento. Es una decisión del Gobierno

    1. Si puede solicitar el crédito, debe cumplir con los requisitos, como cotizar al sistema de ahorro y tener doce cotizaciones mínimas

    1. Dependiendo del ingreso, se aplica uno de los tramos del tipo de interés, luego la cuota no debe sobrepasar el 35% de sus ingresos. Indíqueme el ingreso y le hago el cálculo

  1. Hola buenas tarde si quiero comprar un apartamento valorado en 30.000mil bs y mi sueldo junto con el de mi esposo es de 65000 cuanto nos aprovaria la ley politica habitacional

  2. excelente programa me ayudaria mucho como a tantas personas, pero no encuentro la forma de llegar a la planilla para hacer el registro. me pueden ayudar o hacer mas facil el acceso a la mismo. gracias

  3. Hola buenos dias, tengo una consulta…yo adquirí en conjunto con mi pareja una vivienda por crédito hipotecario hace tres años, nos separamos y el apartamento hay que venderlo, yo tengo la posibilidad de darle la inicial, y quisiera comprarlo. Sera que existe la posibilidad de que pueda tramitar yo sola un crédito para poder pagarle el monto que le corresponde

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