Cómo calcular el crédito de acuerdo a la capacidad de pago

Una des las consultas que más recibo a diario se refiere a como determinar el monto del crédito de acuerdo al ingreso percibido mensual.

 

Para responder a esta pregunta es importante tener en cuenta las variables que inciden en el cálculo de la hipoteca.

 

En este artículo voy a describir como determinar el crédito con recursos propios de los bancos y será una guía referencial, por lo que el resultado final puede variar atendiendo a los estudios técnicos que realizan los bancos según el criterio del análisis de la documentación que presentan los interesados en la solicitud de crédito y a la disponibilidad de recursos de dichos entes. Tan solo es una guía para que tengas en cuenta a la hora de buscar vivienda y cuánto es lo que te pueden prestar.

 

Variables del Crédito Hipotecario:

 

Tipo de Interés:

 

De acuerdo a la disposición legal en materia de crédito, el tipo de interés es el siguiente:

 

Entre 3 salarios mínimos y 4: 4,66%

Entre 4 salarios mínimos y 6: 6,66%

Entre 6 salarios mínimos y 8: 8,66%

Mas de 8 salarios mínimos   : 10,66%

 

¿Cómo determinamos cuál tipo de interés aplica?

 

Para ello debemos considerar los ingresos percibidos mensuales del grupo familiar que va a solicitar el crédito.

 

Por ejemplo, si una pareja va a solicitar el crédito, deberá sumar ambos ingresos:

25.000 + 20.000= 45.000.

 

El monto de 45.000 se divide entre el salario mínimo vigente.   A partir del 1 de marzo de 2016 el salario mínimo es de Bs. 11.577,81, por lo que a efectos de nuestro cálculo debemos dividir el salario del grupo familiar entre el salario mínimo:

45.000 / 11.575,81 = 3,88. En este caso, el interés a aplicar al crédito es del 4,66%

 

Ya teniendo el tipo de interés, pasemos a la siguiente variable.

 

Cuota Mensual a Pagar:

 

En nuestra legislación actual, el monto máximo que se puede disponer para el pago de la cuota financiera mensual es del 35% de los ingresos percibidos. Este porcentaje determinar la capacidad de pago.

 

Siguiendo el ejemplo anterior, esta familia podrá hacer frente a una cuota mensual del 35% de su ingreso: 45.000 x 35%= 15.750. Este monto es la cuota máxima que pueden pagar.

 

Plazo de amortización de la hipoteca:

 

El plazo máximo para amortizar el crédito es de 30 años. En este caso puede incidir que el banco evalúe la edad de los solicitantes para determinar el plazo máximo de amortización. No es lo mismo una persona que tenga 55 años a una que tenga 40. Ya que al sumar la edad del solicitante y el plazo máximo de amortización, podría ser considerado por el banco para determinar el riesgo del crédito. En el primer caso, la suma de la edad y el plazo máximo quedaría así: 55 +30 = 85. En el segundo, 40 +30= 70. Aquí influye a edad promedio y otras consideraciones técnicas en la evaluación del tiempo máximo. A menor edad del solicitante, mayor el plazo de amortización.

 

En el primer caso hay más riesgo crediticio que en el segundo.

 

Es por ello que el cálculo del crédito está sujeto a variables que el banco considerará a la hora de aprobar el crédito.

 

Monto del Crédito:

 

Tomando en consideración el ingreso mensual, la capacidad de pago, el tipo de interés y el plazo de amortización, se determinará cuánto es el importe máximo del crédito.

 

Si utilizamos un simulador de crédito para el caso que nos ocupa, teniendo en cuenta las variables del crédito, podremos determinar cuánto es el crédito.

 

Ingreso Mensual Familiar: 45.000

Tipo de Interés: 4,66%

Cuota Máxima Financiera: 15.750

Plazo de Amortización: 30 años

Crédito: 3.050.928

Cálculo de crédito

En el ejemplo, esta familia podrá hacer frente a un crédito de 3.050.928 a pagar en 30 años con un interés del 4,66% y una cuota mensual de 15.750.

 

Ya con esta información, pueden empezar a buscar la vivienda que se adapte a sus condiciones financieras. Si el precio de la vivienda que quieren comprar supera el monto del crédito máximo, deberán aportar la diferencia, bien sea porque tengan ahorros, o condiciones favorables de créditos blandos en sus trabajos, o préstamos de familiares, amigos, etc.

Si la vivienda a comprar es Bs. 5.000.000, entonces, 5.000.000 – 3-050.928 = 1.949.072, lo cual deberán aportar para hacer efectiva la adquisición de la vivienda.

 

A continuación presentaré a título de ejemplo, una tabla con los ingresos y el monto del crédito que les podría corresponder, teniendo en cuenta que es el ente financiero quien tiene la última palabra a la hora de aprobar el crédito.

Tabla de Crédito

 

 

154 thoughts on “Cómo calcular el crédito de acuerdo a la capacidad de pago

  1. Excelente Edgar su aporte informacional muchas gracias, Una pregunta Edgar para mejoras o ampliación de vivienda se aplica la misma tabla?

  2. Si yo quiero comprar una vivienda que su costo es de 20.000.000 $ sera posible comprar por LPH por favor requiere de urgencia para la misms gracias

  3. mi duda es el banco por donde uno solicita el credito toma en cuenta la cantidad que da la ley politica que en este caso subio de 500mil a 3millones

  4. saludos, lcdo temgo entendido que subieron los topes de los montos para los creditos para ampliacion de vivienda, que debo hacer ante la banca sigo los mismos lineamintos y los mismos requisisitos y que bancos estan aprobando o aceptando estas solicitudes de crédito para ampliacion o mejoras

  5. AMIGO HACE TIEMPO COTICE MAS DE UN AÑO POR EL MERCANTIL AHORA ME INSCRIBO Y NO ME APARECEN LAS OTRAS CANCELADAS COMO HAGO PARA PONERME AL DÍA CON LAS DOCE COTIZACIONES, Y DE ANTEMANO GRACIAS.

  6. Muy buena su explicación, más clara que el agua no puede ser… pero tengo una duda que me surgió sobre el salario mínimo familiar…. En mi caso, mi esposo es el que quiere pedir el crédito pero estoy viendo que en la tabla con los ingresos es de 3 salario mínimo, pero yo estoy desempleada y allí surge mi pregunta ¿Mi esposo puede pedir el crédito con solo su salario mínimo?

  7. Disculpe no entiendo algo, si el tope maximo que presta el banco es de 3.000.000 por que según la tabla dependiendo de la cantidad de salarios se incrementa el monto a más der 3.000.000?

  8. Buenas tardes, Luego de hallar la vivienda que mas o menos se adpte a mis ingresos economicos. Cual es el procedimiento a seguir? Tenia entendido que el credito por ley de politica tenia un limite de monto o prestamo. segun he escuchado son 800.000. otra pregunta En caso de q se pueda realizar la compra de la vivienda como es cancelado el dinero al propietario q vende la casa?

    1. El nuevo monto por créditos faov es de Bs. 3.000.000 aunque hay que esperar que sea publicado en Gaceta Oficial. El cheque sale a nombre del vendedor del inmueble

  9. Una pregunta, usted como facilitador en la materia ha sido testigo de que se hayan realizado este tipo de prestamos, lo digo por como esta la situacion del pais y por la gran demanda que hay de vivienda en Venezuela. Y lo pregunto por la necesidad que tengo para tener algo de esperanza

  10. en mi caso pago el fondo de ahorro habitacional voluntario , mi pregunta es la siguente ¿necesariamente tiene que ser familiar , osea no puede ser un credito para un solo sueldo minimo?

      1. BUENAS TARDES AMIGO, EN MI CASO COTIZO EN EL FAVV POR MAS DE 12 MESES Y YO COMO PROFESIONAL INDEPENDIENTE PUDIENDO GANAR MAS DE 8 SALARIOS MÍNIMOS, PUEDO SOLICITAR DE MANERA INDIVIDUAL EL CRÉDITO PARA VIVIENDA?
        SI ES ASÍ ME APROBARÍAN EL MAXIMO DE 3 MILLONES POR LEY POLÍTICA Y LA DIFERENCIA EN CASO QUE LA VIVIENDA TENGA UN VALOR MAYOR ME LA PODRÍA FINANCIAR EL BANCO A LA MISMA TASA? GRACIAS!!

        1. Solo se admite una primera hipoteca. En cuanto a la solicitud, es mejor hacerlo con otra persona, tiene mayor posibilidad de éxito

  11. buenas tardes necesito información aparezco como soltera en mi cedula y necesito comprar una vivienda, por q me estoy separando puedo hacerlo sola ?????? y otra cosa la vivienda cuesta 6 mil y yo gano aproximadAMENTE 28 MIL PUEDO OPTAR POR LA VIVIENDA ME DAN EL CREDITO?? CUANTO ME DAN

  12. Buen día! por favor, tengo una duda, Requiero de un crédito hipotecario y noté en la página del banco que, con recursos propios, se puede optar a uno, siendo el monto máximo a financiar Bs. 4.200.000,00, mi salario pasa los 3 sueldos mínimos y la propiedad que deseo adquirir es de bs 3.000.000. El banco me puede prestar los BS 3.000.000 o solo me puede financia una parte? Muchas gracias por la colaboración.

    1. Estamos a la espera de la publicación en Gaceta del aumento del tope del crédito que estará en Bs. 3.000.000, en este caso si puede acceder a dicho crédito

  13. hola buen día muy buena toda la explicación 2 cosas mi hijo quiere comprar por ley de política o crédito hipotecario puedo ir a cualquier banco a solicitar información, y lo otro necesito un crédito para mejoras sera igual de fácil

    1. Puede ir a cualquier banco que sea operador financiero. Allí podrá requerir la planilla de solicitud de crédito y los requisitos para ambos créditos. También puede consultar en la web de los bancos

  14. buenas tardes, amigo la empresa donde trabajo esta cotizando por banavih. tengo que hacer los tramites del crédito para la adquisición de vivienda por esa entidad o también lo puedo hacer por el banco de Venezuela ?

  15. Buenas tardes, saludos cordiales, quisiera saber amigo, si con el sueldo actual de salario minimo de 15.051,15, el ingreso familiar es de 79.450,00, entonces en que tasa quedaria? y si existe tambien la posibilidad de que si por recursos propios o credito hipotecario pudiese yo tambien utilizar el tope maximo del faov?

  16. Hola buen día, me otorgaron un préstamo por política habitación en Noviembre del 2005 y nunca me había inscrito hasta Abril 2016, para liberar la planilla me exigen las planillas desde 2005 hasta el 2016.Como recuperó todas esas planillas. Agradezco su respuesta. Gracias

    1. hasta el 2009 puede solicitar el estado de cuenta en los bancos donde fueron depositados, a partir del 2009 en las empresas donde trabajó. Si no ha cotizado en ese periodo deberá ir a Banavih y solicitar una planilla de pago por todos esos años

  17. BUENAS TARDES AMIGO, EN MI CASO COTIZO EN EL FAVV POR MAS DE 12 MESES Y YO COMO PROFESIONAL INDEPENDIENTE PUDIENDO GANAR MAS DE 8 SALARIOS MÍNIMOS, PUEDO SOLICITAR DE MANERA INDIVIDUAL EL CRÉDITO PARA VIVIENDA?
    SI ES ASÍ ME APROBARÍAN EL MAXIMO DE 3 MILLONES POR LEY POLÍTICA Y LA DIFERENCIA EN CASO QUE LA VIVIENDA TENGA UN VALOR MAYOR ME LA PODRÍA FINANCIAR EL BANCO A LA MISMA TASA? GRACIAS!!

  18. Sr edgar primero que nada gracias por la información que acá encontramos, son muy puntuales y precisas, MI PREGUNTA ES: SOY SOLTERA PUEDO OPTAR POR UN CRÉDITO PARA VIVIENDA GANO 50.000.. ME INTERESA UN APARTAMENTO Q DEBE ESTAR COMO EN 15.000

  19. Disculpa mi ignorancia pero mi pregunta es la siguiente, si supuestamente el tope son 3,000,000 como es que en la tabla aparece eso de 6 millones y tantos, entiendo que el ingreso influye pero como queda ese “tope”.!!!

  20. Lo felicito por dar una explicación tan acertada y detallada de crédito Faov. Deseo solicitar un crédito para remodelación, ¿actualmente lo están aprobando? Gracias

    1. Estos créditos los puede solicitar en cualquier banco que sea operador financiero, como ejemplo: Banco de Venezuela, Banco del Tesoro, Banesco, Citi Bank, etc.

  21. Una pregunta amigo ¿Si yo poseo una vivienda ya hace mas de 9 años por un crédito de política tendría oportunidad de solicitar un crédito por remo delación de vivienda o tendría que cancela lo que me resta del crédito anterior para poder optar al beneficio?

  22. hola buenas tardes soy madre soltera y gano sueldo minimo. tengo mi terrenito con una pieza y me gustaria obtar por mi politica habitacional. Cual es el procedimiento para hacerlo por auto construccion y que banco me recomienda… monto del credito y cuanto me corresponderia pagar mensual y por cuanto tiempo.

  23. Como yo hago para saber una vez que ya tengo el sueldo mensual,la tasa de interes y los años que debo pagar y la cuota del financiamiento para obtener el capital que me presta el banco

  24. Que documentos se deben solicitar al vendedor para no ser victima de estafa? Como se puede validar que la propiedad es de la persona con la que se está negociando y que no sea un documento falso? Como se puede validar esa información que da el vendedor?

  25. estaba leyendo y creo que esta peludo comprar casa ya que las casas no se bajan de 10 millones en un sitio mas o menos ya que un buen sitio salen en 25 millones imaginese uno que de bromas gana para comer estando todo caro definitivamente espero que mi pais mejore en el nombre de Dios

  26. hola. muy buena la explicacion e anotado varios puntos.aqui mi duda si me puede ayudar con esta cuenta. voy a solicitar un credito al banco pa la compra de una vivienda ya estoy racabando todo los documentos. la casa cuesta 7millones. el suerdo es de 120mil mensual. sera que me lo aprobaran señor edgar

    1. si están activos los créditos, lo recomendable es ir al banco y solicitar la información ya que el crédito depende del ingreso

  27. Buenas tardes. Tiene esta informacion actualizada? Estoy interesado en iniciar las gestiones para un credito hipotecario con recursos propios del banco.

  28. Fui al Banco de Venezuela, soy empleada desde hacen 8 años en la industria petrolera y cotizo en dicho banco FAOV, y le pregunte a una empleada de alli si podÍa aplicar FAOV para remodelación y me dijo QUE ESE BANCO NO APLICA FAOV para construcción O remodelación. Compre una vivienda que esta deteriorada (las paredes están que se caen) tengo un bebe de 3 meses de nacido y me da miedo estar alli, pero no tengo a donde ir. Ayúdenme, soy de Cabimas, estado Zulia. este es mi tlf 0412 1292489. Pienso que este banco debe dar el ejemplo para que los otros apliquen este beneficio.

  29. Es injusto, porque me están sacando ese dinero desde hacen 8 años y da que pensar que existan tantos obstáculos para aprobar algo que es de uno y es un derecho que tenemos todos.

  30. BUENAS TARDES, SEGUN LA TABLA DONDE APARECE EL MONTO DEL CREDITO YA TENIENDO EL INGRESO EL INTERES Y LO DEMAS COMO CALCULO EL MONTO QUE ME PUEDAN FINANCIAR?? GRACIAS

  31. buenas tardes, como se hace para solicitar un credito para ampliaciacion de vivienda principal?… siendo docente estadal

    1. Debe solicitar la planilla y requisitos en el banco de su preferencia, también puede consultar en los sitios web de los bancos

  32. como se cuanto me ha descontado de faov si he trabajado como 5 años en varias empresas? y esto se restaria al monto del credito, osea pagaria menos mensual.?

    1. En el estado de cuenta le aparecen las cotizaciones, puede solicitarlo a su actual patrono. Se puede aplicar lo aportado para amortizar el préstamo

  33. Buen día, si una persona posee una pension sobreviviente por el IVSS, que debe hacer para optar por un crédito de remodelación?

  34. buenas noche gracias por su explicacion muy buena mi pregunta mi salario mensual es de 20.481 mas gananciales 9.600 tenemos un negocio en casa personal venta de dulces y tortas mensaual arroja maxsimo 36.000 y una tea alimentaria mensual de 38.000 con todos esos calculos puedo optar por un prestamo hipotecario recursos propios de 2.250.000,00 lo visualice en la tabla espeo por su pronta respuesta gracias por su atencion mi cuenta de banco es mercantil quiciera solisitarlo por esa entida

  35. Buenas noches una persona que tenga una casa a su nombre y que no fue adquirida bajo la modalidad de créditos puede optar por el crédito habitacional si tiene las doce cotizaciones y está activo como ahorrista voluntario?

  36. Buenas Noches! Tengo algunas inquietudes para la solicitud de un crédito con recursos propios del banco la primera cuanto es el máximo de salarios mínimos que se permiten cotizar y numero dos es necesariamente obligatorio tener un cosolicitante para hacer la solicitud del crédito???… De antemano gracias por su tiempo

  37. buenas tarde una pregunta tengo vivienda propia y tengo un proyecta para ella necesito fabricar el porche y fabricar en la platabanda 4 piesas de alkiler por eso la pregunta anterior para optar por el prestamo de recursos propio debo seguir los lineamiento de autoconstruccion o hay q realizar otro sistema de prestamo grcias por su colaboracion

  38. buenas tardes.. tengo algunas dudas:
    1.- mi ingreso mensual es de aproximadamente 450mil.. cuanto podria solicitar como prestamo ya que en el cuadro solo sale hasta 173mil?.
    2.- hay algun prestamo con el cual se pueda comprar un terreno?
    muchas gracias.

    1. Hasta 20 salarios mínimos cubre el sistema de ahorro habitacional. Si está fuera del sistema puede solicitar crédito deudor hipotecario. No hay créditos para la compra de terreno a menos que sea un crédito personal

  39. Hola muy buenos días fui beneficiada con una casa de la gran misión vivienda pero esta en muy mal estado y se esta deteriorando cada día mas los pisos no sirven y el baño las cerámicas tampoco y me gustaría saber si puedo obtener un crédito para mejorar mi casa de verdad lo necesito

  40. Buenos Dias!! mi salario es basico es 20.480BsF pero por el tipo de contrato que tengo y el horario mi salario integral sin contar cestaticket es de aprox. 110.000BsF, la solicitud e un credito con recursos propios se haria en base al salario minimo o a mis ingresos totales? Gracias de Antemano!!

  41. hola buen dia amigo mi mas sinceros saludos… soy ahorrista voluntario ACTIVO de banavih con una antiguedad de 3 AÑOS con un ingreso mensual a la fecha actual de 35.000bsf en la cedula salgo soltera de 26años… mi pregunta es la siguiente puedo calificar por el credito habitacional yo sola o tengo q colocar el de mi concubino tambien?

  42. hola buenos días tengo tiempo cotizando a la LPH hoy en día estoy trabajando en una nueva empresa me exigen los mismos 6 meses para solicitar el crédito o no disculpe la pregunta pero necesito tu respuesta……

  43. quiero comprar una casa vale 12 millones puedo comprarla por ley politica mi esposo y yo hacemos como cuatro sueldos minimos somos casados

  44. Hola Lcdo. Me surgio una inquietud si ok el monto maximo es 3.000.000 pero se podrian juntar 3 Lph osea de 3 integrantes de una familia x ejemplo mi mama mi hermano y yo para la adquisicion de vivienda principal

    1. Si se puede hacer, se solicita el crédito con recursos propios de los bancos que puede ser mayor de acuerdo al ingreso de todos los solicitantes, siempre y cuando ninguno tenga vivienda

  45. Buenos días un apartamento en 2900000 y lo que aprueban es 3000000 como se hace con el resto ganando más del mínimo 2 personas

  46. buenos días mi pregunta vivo en un edificio de 55 años de antigüedad y este edificio lo estoy pagando por el sunavi estoy esperando la regulación para el justo valor del apartamento. mi pregunta por la antigüedad y por estar pagando por el sunavi igualmente si entraría en el subsidio del banco ???

  47. Tengo 5 años cotizando la LPH y estoy activa, soy madre soltera y mi ingreso mensual es un sueldo minimo, que posibilidades hay para un crédito hipotecario de adquirir una casita para vivir mis dos hijos y yo.?? La casa que quiero tiene un costo de 3500 BsF.

  48. buenos dias tengo una consulta quiero adquirir una casa y esta valorada en 8.500.000
    y mis ingresos son de 150.000 mensual lo podrian aproba completo algun numero donde una pueda consultar gracias

    1. Con el nuevo aumento del crédito, que está en Bs. 20.000.000 podría obtener el monto que necesita, siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos, para ello deberá esperar que sea publicada la Gaceta Oficial del 20 de enero de 2017

  49. BUENOS NOCHES CON DOS SALIARIOS MINIMOS CUAL SERIA EL MONTO DE LA VIVIENDA Q DEBO BUSCAR PARA OPTAR POR LEY DE POLITICA, Y HASTA CUANTO ME PRESTARIAN CON ESTE INGRESO DE DOS SALARIOS MINIMOS. GRACIAS

  50. Buenas tardes soy trabajador del estado, tengo una familia de 3 mi esposa no trabaja y solo cuento con el salario minimo.Pero por contratación colectiva hay una clausula que indica la responsabilidad de la empresa en ese aspecto ( la ayuda al trabajador a conseguir vivienda). compré un terreno sin ningun tipo de documento xq es municipal. .. ¿Puedo optar por el préstamo? ¿como pongo ese terreno a mi nombre?

  51. BUENAS TARDES. quiero adquirir una casa que me sale en 20.000.000 con el nuevo monto que requisitos necesito y cual debería ser mi sueldo para optar a ese crédito. por favor explíqueme…

  52. hola buenas tardes, señor edgar tengo una confusion quiero comprar una casa mi suel es 70 mil bolivares mensual, de cuanto seria el subsidio en mi caso gracias por su respuesta

  53. Buenas tardes, los bancos no toman en cuenta para el ingreso el bono alimentario para solicitar créditos hipotecarios, no entiendo porque, eso afecta porque disminuye los ingresos, en consecuencia, afecta el monto a otorgar.

  54. Buenas tardes, para aplicar a adquisición o ampliación toman en cuenta sólo el sueldo integral o tambien cesta ticktes?

  55. buen día. revise mi estado de cuenta en faov y dice que mi total de ahorro es de 61.700. en estos momentos no estoy trabajando y el único aporte mensual es el de mi esposo. podemos tramitar un crédito utilizando mi acumulado? de cuanto seria el monto otorgado si su ingreso es de 150.000

  56. buen dia quisiera saber si no estoy errada en mis calculos.. mi esposo trabaja independiente ganando alrrededor de 8 salarios minimo y yo solo un salario serian 9 salarios minimo correcto ambos cotizamos FAOV ¡¡ es decir que seria lo siguiente 9 salarios x 65.000= 585.000bsf ingreso mensual .
    cuota mensual a pagar= 204,750
    tasa de interese= 10,66
    tiempo =35años
    capital del banco = 14.058.966 según tabla referencial.
    si la casa me sale en 20.000 bsf yo debo tener el resto de la plata de lo contrario el banco me denegara el prestamo cierto?? ahora si la casa sale 14.000bsf es viable que el banco si vea el punto bueno y me aprueben …
    Dime si estoy bien informada o no.. fue lo que entendí en esas explicaciones
    muchas gracias…….

  57. Hola.. me puede informar de cuánto es el monto máximo de crédito política habitacional hoy día??? Y si la tabla de cálculo sigue igual como lo muestra esta información.

  58. Hola. Si yo estoy pagando todavia un crédito policía habitacional por compra de vivienda. Puedo optar por el crédito de mejora de vivienda???

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